Ingatlanpiaci várakozások 2025

Hozzon tájékozott döntést az ingatlana vásárlásához vagy eladásához!

Sok ismerősöm, barátom, ügyfelem kérdezi, hogy mi várható 2025-ben az ingatlanpiacon. Bár jövőbelátó képességem nincs, és varázsgömböm sem, igyekszem az aktuális szabályozások, gazdasági folyamatok és piaci trendek alapján támpontokat adni. Az alábbiakban kifejtem azokat a fő tényezőket, amelyek véleményem szerint befolyásolhatják a piacot és összefoglalom azok várható hatásait.

1. Az állami szabályozás szerepe és hatása az ingatlanpiacra

Az állami intézkedések számos területen próbálnak beavatkozni az ingatlanpiac működésébe, azonban ezek hatékonysága és elérhetősége korlátozott. Ezeknek a várható hatásai fogom részletezni.

1.1. 5% THM plafon az első lakásvásárlóknak

A kormány által meghirdetett 5% THM-es hitelprogram első pillantásra vonzónak tűnhet, de a feltételei rendkívül szűk kört érintenek. A támogatás kizárólag 35 év alatti első lakásvásárlóknak szól, akik zöld minősítésű (legalább A+ energetikai besorolású) ingatlant keresnek, és az alapterület nem haladhatja meg a 60 négyzetmétert, míg az ár nem lépheti túl az 1.200.000 Ft/m²-t.

Személyes véleményem: Úgy látom, hogy ez a konstrukció a gyakorlatban csak nagyon szűk kört érint majd, mivel az ilyen paraméterekkel rendelkező ingatlanok elérhetősége rendkívül korlátozott. Ráadásul a program csak 2025. április 1. és október 31. között lesz elérhető. Véleményem szerint leginkább kisebb vidéki városokban lehet realitása ennek az ajánlatnak, ahol az ingatlanárak alacsonyabbak.

Konklúzió: A programnak várhatóan elhanyagolható hatása lesz az ingatlanpiacra, hiszen a szigorú feltételek miatt nagyon kevés vásárló tudja majd kihasználni.

1.2. Önkéntes magánnyugdíjpénztári megtakarítások ingatlancélú felhasználása

Az új szabályozás lehetőséget biztosít arra, hogy az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat ingatlanvásárlásra, felújításra, korszerűsítésre, illetve jelzáloghitel elő- vagy végtörlesztésére használják fel. Emellett a családtagok is támogathatják egymást ezzel a forrással, például szülők segíthetik gyermekeiket lakásvásárlásban.

Személyes véleményem:  Az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások átlagos összege általában 2 millió forint körüli, ami csupán egy kisebb vidéki lakás önerejének egy részét fedezheti, de nagyobb városokban vagy újépítésű ingatlanok esetén ez elenyésző összeg. Úgy gondolom, hogy a megtakarításokat a többség inkább kisebb lakásfelújításra vagy korszerűsítésre használja majd fel, nem pedig lakásvásárlásra.

Konklúzió: Az intézkedés az ingatlanpiac egészére nézve csekély hatást fog gyakorolni, mivel a nyugdíjpénztári megtakarítások nagysága korlátozott és magánnyugdíjpénztárral rendelkezők egy jelentős része nem fogja feltörni a megtakarítását.

1.3. Babaváró kölcsön szigorításai

A babaváró támogatás feltételei 2025-től szigorodnak: kizárólag 35 év alatti nők vehetik igénybe, és megszűnik az a lehetőség, hogy 30 és 40 év között a várandósság igazolásával jogosulttá váljanak rá.

Személyes véleményem: Az eddigi tapasztalatok alapján a babaváró kölcsön fontos szerepet játszott a fiatalok lakásvásárlásában, sok esetben önerőként használták fel. Az ingatlanár növekedés egyik legjelentősebb mozgatórugója volt. A szigorítás várhatóan részben szűkíti majd azok körét, akik ezzel a támogatással tudnak élni. Továbbá úgy látom, hogy az utóbbi években egyre többen vállalnak gyermeket 35 év felett, így ez a változtatás a demográfiai és társadalmi trendekkel szembe megy, illetve ezt a trendet kívánja megtörni.

Konklúzió: Bár a babaváró szigorítása negatívan hathat az ingatlanpiacra, az intézkedés hatása 2025-ben még nem lesz annyira jelentős, mivel sokan valószínűleg még 2024-ben kihasználják ezt a hitelfelvételi lehetőséget.

1.4. Munkáshitel: fiatalok eladósodásának ösztönzése?

A kölcsön kamatmentes, legfeljebb 4.000.000 forint vehető fel, és a futamidő maximum 10 év lehet. Évente a fennálló tőketartozás 0,5%-ának megfelelő kezességvállalási díjat kell fizetni. Gyermek születése esetén a hiteltörlesztésre vonatkozó moratórium léphet életbe, illetve a tartozás egy része elengedésre kerülhet. Az igénylés 17 és 25 éves kor között lehetséges, feltéve, hogy az igénylő rendelkezik legalább három hónapos munkaviszonnyal, magyarországi lakcímmel, büntetlen előélettel, és megfelel a bank által előírt egyéb feltételeknek.

A hitelfelvevő nem lehet felsőoktatási hallgató, nem rendelkezhet aktív hallgatói jogviszonnyal, illetve korábban szerzett diplomával felsőoktatási intézményben. Továbbá vállalnia kell, hogy a kölcsön folyósításától számítva legalább öt évig Magyarországon tartózkodik és dolgozik.

Személyes véleményem: Nem tartom helyesnek, hogy az állam fiatalokat ösztönöz arra, hogy már a pályafutásuk elején eladósodjanak, ahelyett hogy pénzügyi tudatosságra és takarékosságra nevelné őket. Ráadásul, ha megszűnik a biztosítotti jogviszonya (pl. munkanélkülivé válik), akkor 120 napon belül kamatostul vissza kell fizetnie a teljes hitelt. Számomra kérdéses az is, hogy a fiatalok mire fogják felhasználni ezt az összeget. Vajon ténylegesen lakáscélra fordítják, vagy inkább fogyasztási kiadásokra, például autóvásárlásra, bulizásra vagy nyaralásra? A másik lehetőség, hogy önerőként felhasználva el tud indítani egy lakáshitelt. Persze sok lokációban a jelenlegi ingatlanárak mellett sok esetben nem lesz elég a teljes önerőre.

Konklúzió: A munkáshitel szűk célcsoportot céloz meg, és a viszonylag alacsony hitelösszeg miatt várhatóan csak minimális hatása lesz az ingatlanpiacra.

1.5. Albérlet támogatás

Feltételei: havi 150.000Forint támogatás adható a munkavállalónak, kedvező adózási szabályok, albérlet támogatásra vagy lakáshitel törlesztésére utalhat a munkáltató, 35 év alatti munkavállalónak, a juttatás adóterhe és minden egyéb részletszabály igazodik a szépkártyához.

Személyes véleményem: Ez elsősorban az albérleti piac fehérítését szolgálja a hangzatos szavakon túl. A támogatás megjelenése tovább növelheti az albérlet árakat, hiszen a bérbevevő magasabb árú bérleményhez juthat, illetve a bérleti díj után mindenképp adóznia kell a bérbeadónak, így hasonló profit eléréséhez emelnie kell a bérleti díjat.

Konklúzió: Ez az intézkedés is segítheti a lakáspiac emelkedését, hiszen a magasabb bérleti díjakat magasabb lakásárakat eredményezhetnek.

2. Magas kamatozású állampapírok lejárata: új tőke az ingatlanpiacon

A 2022-ben bevezetett inflációkövető, magas kamatozású állampapírok lejárnak 2025 elején, és az ezeken elérhető hozamok 3–5%-ra csökkenhetnek. Ez azt jelenti, hogy jelentős mennyiségű tőke fog felszabadulni, amely várhatóan új befektetési lehetőségeket keres reál eszközökben.

Személyes véleményem: Ez a tényező az ingatlanpiac egyik legnagyobb mozgatórugója lehet 2025-ben. Úgy vélem, hogy sok befektető ismét az ingatlanpiac felé fordul majd, hiszen a magyar lakosság jelentős része más befektetési formát(pl. részvény piac) nem szívesen választ. Ez a jelenség tovább növelheti a 2024-ben tapasztalt árnövekedést.

Konklúzió: Az állampapírok lejárata komoly pozitív hatással lehet az ingatlanpiacra, különösen a befektetési célú vásárlásokra.

3. Jövőbeni kormányzati támogatások bizonytalansága

2026-ban választási év következik, így várható, hogy a kormány igyekszik majd gazdaságélénkítő intézkedésekkel stabilizálni a gazdaságot, ennek egyik útja az építőipar és az ingatlanpiac támogatása lehet. Ugyanakkor a költségvetési hiány, a forint gyengülése és a gazdasági helyzet korlátozhatja ezek megvalósíthatóságát.

Az organikus tényezők hatása az ingatlanpiacra

Jelenleg három fő organikus tényezőt látok, amelyek módosíthatják az ingatlanpiaci keresletet és árakat: a gazdasági helyzet alakulását, a hitelkamatok változását és forint gyengülése. Ezek nemcsak rövid távon befolyásolhatják az árakat, hanem középtávon is meghatározhatják a piac irányát.


1. Gazdasági helyzet alakulása

A magyar gazdaság állapota az ingatlanpiac egyik legfontosabb tényezője. Az utóbbi időszakban egyre több jel mutat arra, hogy a magyar gazdaság recesszióba került, ami komoly bizonytalanságot teremt.

  • Autóipar helyzete: Magyarország gazdasága erősen függ az autóipartól, amely egyre nehezebb időszakot él meg. Az elektromos autók gyártására való áttérés és a globális kereslet csökkenése mind negatívan érinti ezt az ágazatot. Bár új gyárak telepítéséről hallunk, ezek tényleges gazdasági hatása csak később jelentkezhet. Ha az autóipar tovább gyengélkedik, az munkahelyek elvesztéséhez és a lakossági kereslet visszaeséséhez vezethet.
  • Trump védővám tervei: Az amerikai politika, különösen a Kína és az EU ellen tervezett védővámok, tovább gyengíthetik a globális gazdasági kilátásokat. Ezek hatására csökkenhet az exportlehetőség az európai piacok számára, ami a magyar gazdaságra is kedvezőtlenül hathat. Az ilyen típusú nemzetközi feszültségek mindig kockázatot jelentenek az olyan nyitott és törékeny gazdaságok számára, mint Magyarország.
  • EU-s források bizonytalansága: Az európai uniós források továbbra sem érkeznek teljes egészében, ami akadályozza a gazdasági beruházásokat és a növekedést. Ez közvetetten érinti az ingatlanpiacot is, mivel kevesebb fejlesztési projekt indulhat, ami lassíthatja az ingatlanpiac bővülését.

Véleményem: A gazdasági teljesítmény gyengülése, a növekvő bizonytalanság és a munkanélküliség esetleges emelkedése visszafoghatja a lakossági keresletet az ingatlanpiacon.


2. Hitelkamatok változása

A hitelkamatok szintén jelentős hatást gyakorolnak az ingatlanpiacra, hiszen a lakosság jelentős része hitelfelvétellel tud csak ingatlant vásárolni.

Alapkamat alakulása: Jelenlegi helyzetben az MNB nehéz döntés előtt áll: a forint árfolyamának stabilizálása érdekében kamatemelésre lehet szükség, ugyanakkor a 2026-os választások közeledtével a kormány célja a gazdasági növekedés ösztönzése. Egyelőre nehéz megjósolni, hogy melyik irányba mozdulnak el a döntéshozók.

Véleményem: A magas hitelkamatok visszafoghatják az ingatlanpiacot, hiszen a vásárlók jelentős része nem tud vagy nem akar eladósodni ilyen feltételekkel. Ez a kereslet csökkenéséhez vezethet.

3. Forint gyengülése hosszútávon

Évek óta tendencia, hogy a forint az gyengül a vezető devizákkal szemben. Ennek hatására továbbra is sokan fogják ingatlanba menekíteni a pénzüket hiszen a lakásárak növekedése eddig meg tudta védeni a pénzük vásároló erejét. Üzleti ingatlanoknál már megjelent, hogy a vételár és a bérleti díj elszámolása euróban történik. El tudom képzelni, hogy a forint további gyengülése esetén a lakóingatlanoknál is erősödni fog ez a tendencia.


Összegzés

Rövid távon, 2025-ben a felszabaduló állampapírokból érkező tőkeáramlás és az állami támogatások részleges megmaradása fenntarthatja az árnövekedést. Hosszabb távon azonban a gazdasági recesszió elhúzódása, az autóipar gyengélkedése az ingatlanpiac gyengülését eredményezheti.